Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu. (Nguồn: TTXVN)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau nhiều lần tổ chức lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân đã tiếp thu và có nhiều sự điều chỉnh, thể hiện những quan điểm mới, bám sát với yêu cầu của thực tiễn hơn.

Tiếp tục góp ý, hoàn thiện dự thảo luật, nhiều chuyên gia, người dân cho rằng dự thảo cần tập trung giải quyết các vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo quyền lợi cho người dân trong thu hồi đất.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung thêm nhiều quy định về tái định cư cho người bị thu hồi đất, trong đó việc sửa đổi bỏ quy định khung giá đất để chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường được nhiều chuyên gia đánh giá cao.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, ông Châu cho rằng dự thảo luật cần có quy định cụ thể hơn về cách thức xác định giá để đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan.

Bên cạnh đó, dự thảo luật ghi nhận, bổ sung thêm nguyên tắc "phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ"; thể hiện sự nỗ lực của nhà làm luật trong việc đảm bảo quyền và lợi ích cho người có đất bị thu hồi.

Theo ông Châu, quy định này còn chung chung, thiếu hướng dẫn thực hiện cụ thể bởi muốn thật sự đảm bảo đời sống người dân hậu thu hồi đất thì các khu tái định cư phải được chuẩn bị đầy đủ cả về cơ sở hạ tầng cũng như phù hợp nhu cầu thực tế của người dân, bao gồm những vấn đề về chỗ ở, sinh hoạt và tâm lý.

[Để đất đai thực sự là động lực cho sự phát triển của đất nước]

Khu tái định cư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như: kết nối giao thông; điện, nước sinh hoạt; xử lý môi trường… và hạ tầng xã hội như: trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, khu thương mại...

Ngoài ra, còn phải tính toán đến việc tạo không gian phù hợp với sinh kế và sinh hoạt của người bị thu hồi đất. Những tiêu chí này chưa được quy định cụ thể trong dự thảo luật.

Do đó, ông Châu đề xuất Dự thảo Luật cần thể chế hóa và làm rõ nội hàm thế nào là "bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ"; quy định cụ thể tiêu chí để định lượng, đi vào chi tiết, nêu rõ dựa trên căn cứ nào để xác định khu tái định cư có điều kiện sống "bằng hoặc tốt hơn" nơi ở cũ chứ không để câu chữ chung chung. Đồng thời, cần phân công cụ thể trách nhiệm thẩm định, giám sát liên quan đến vấn đề này nhằm đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong thực tiễn.

Ông Châu cũng cho rằng dự thảo luật cần phải bổ sung rõ các quy định về nguyên tắc và điều kiện tái định cư; trong đó cần làm rõ tính pháp lý của loại đất bị thu hồi để được hưởng chính sách tái định cư; làm rõ chủ thể được tái định cư và các trường hợp được tái định cư.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 85 cần bổ sung thêm nội dung về thời gian công bố giá đất cụ thể để phục vụ bồi thường thu hồi đất; lý tưởng nhất là công bố khi tổ chức họp dân kiểm đếm.

Đồng quan điểm, ông Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cho biết việc đặt ra quy định không cụ thể, chỉ chú tâm vào việc xây dựng hạ tầng mà không xét đến tình hình kinh tế hoặc nhu cầu sinh kế của người dân đã dẫn đến tình trạng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư trên địa bàn thành phố bị bỏ không, mỗi năm phải chi hàng chục tỷ đồng để bảo trì gây thất thoát tài sản Nhà nước và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai trong khi nhiều người dân vẫn thiếu nhà để ở.

Ông Phúc dẫn chứng trường hợp Khu tái định cư Bình Khánh (phường Bình Khánh, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh) thuộc chương trình phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm với 6.220 căn hộ trên diện tích 38,4ha đang ngày càng xuống cấp, hoang tàn do không được sử dụng sau gần 8 năm hoàn thiện.

Nhiều hạng mục của khu chung cư như hành lang, bờ tường, hệ thống chữa cháy cùng các căn hộ đã hư hỏng nặng do lâu ngày không được sử dụng.

Theo ông Phúc, Khu tái định cư Bình Khánh là dự án kiểu mẫu, hiện đại nhưng lại không tính đến khả năng tài chính của người dân khi giá nền tái định cư vượt quá số tiền đền bù thu hồi đất mà các hộ dân nhận được.

Bên cạnh đó, hạ tầng của dự án không phù hợp cho người dân làm ăn, buôn bán, không đáp ứng được kế sinh nhai cho người dân. Nhiều người dân chưa thích nghi với lối sống, sinh hoạt của nhà chung cư, chỉ muốn tái định cư bằng nền đất. Kết quả là gần như toàn bộ các hộ dân sau khi nhận tiền đền bù đều từ chối nhận nhà và tự tìm nơi ở mới khiến dự án bị bỏ hoang.

Trước tình hình trên, ông Phúc đề nghị dự thảo luật cần xem xét bổ sung yêu cầu việc thực hiện điều tra xã hội học trước khi thu hồi đất, đồng thời khi hỗ trợ tái định cư phải có nhiều phương án để người dân lựa chọn.

Một khu nhà tái định cư. (Ảnh minh họa. Nguồn: TTXVN)

Việc điều tra xã hội học sẽ giúp cơ quan Nhà nước nắm được nhu cầu, hoàn cảnh, sinh kế, kể cả tâm tư, nguyện vọng của người có đất bị thu hồi; giúp cho việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được sát thực tế và phù hợp với nhu cầu của người dân, tránh tình trạng dư thừa nhà tái định cư như trong những năm gần đây.

Về việc hỗ trợ người dân hậu thu hồi đất, theo ông Phúc, mặc dù hiện tại Điều 105 của dự thảo có quy định về trường hợp "hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất" nhưng lại không quy định rõ quy trình, nội dung đào tạo và thời gian tối thiểu là bao lâu sau đào tạo sẽ có công việc mới, không có sự bảo đảm kịp thời cho người dân tái định cư.

Do đó, ông Phúc đề xuất dự thảo luật nên bổ sung thêm một số điều khoản cụ thể để công tác giới thiệu việc làm, dạy nghề cho người dân tái định cư đạt kết quả thiết thực hơn. Đặc biệt, trong trường hợp người dân bị thu hồi đất nông nghiệp có nguyện vọng chuyển sang nghề phi nông nghiệp thì việc đào tạo, dạy nghề phải gắn với nhu cầu thị trường của địa phương; có thể xem xét hỗ trợ thêm vật tư máy móc cơ bản để giúp người dân thuận lợi chuyển đổi kinh doanh, sản xuất.

Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh Trần Văn Bảy cho biết trong quá trình triển khai thực hiện tái định cư cho người dân, nếu người có đất thu hồi đang ở tại nơi bị thu hồi thì sẽ thực hiện dự án bố trí tái định cư bằng nhà ở. Với trường hợp người dân có đất thuộc diện bị thu hồi nhưng không sinh sống tại đó và có chỗ ở tại nơi khác thì cần xem xét có nên tái định cư cho những trường hợp này bằng nhà ở hay không.

Ngoài ra, về việc chi trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư, để chặt chẽ hơn, ông Bảy cho rằng dự thảo luật cần bổ sung quy định về thời gian chậm trả tối đa là bao nhiêu ngày để tránh tình trạng chủ đầu tư dây dưa, không chịu trả tiền bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi. Đồng thời, phải có biện pháp xử phạt lũy tiến đối với chủ đầu tư khi hết thời hạn chậm trả mà vẫn không chịu trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch (Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ thêm khái niệm về "xác định thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất" để giúp cơ quan quản lý quy tất cả các thiệt hại do việc thu hồi về một mức bồi thường cụ thể, đầy đủ, tương xứng với những tác động tiêu cực của việc thu hồi gây ra cho người sử dụng đất; tránh việc nhiều thiệt hại do thiếu quy định mà bị xem nhẹ, không được bồi thường hoặc hỗ trợ qua loa.

Mặt khác, ông Trạch kiến nghị dự thảo cần cụ thể hóa các quy định ràng buộc về thời điểm thực hiện tái định cư. Điều này giúp cơ quan lập pháp và hành pháp đánh giá toàn diện những thiệt hại của người có đất bị thu hồi; từ đó mà xây dựng và thực thi các quy định công bằng hơn, khách quan hơn, dân chủ hơn. Điều này cũng đúng với yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" là "tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất."

Thu hồi đất là lĩnh vực nhạy cảm, liên quan đến nhiều tổ chức, lực lượng và quyền lợi, sinh kế của người dân. Do vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có những quy định cụ thể, hợp lý để việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tiến hành thuận lợi, giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất; đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi./.