Khu chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng đang thể hiện rõ qua kết quả kinh doanh của các “ông lớn” trong ngành, khi nhiều doanh nghiệp đồng loạt ghi nhận sụt giảm mạnh về lợi nhuận trong quý 4/2022.

Việc “ách tắc” dòng vốn đột ngột trong năm 2022 cùng với những khó khăn, tồn tại kéo dài được cho là nguyên nhân chính kéo lùi tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này.

Lợi nhuận đi lùi

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC), lợi nhuận sau thuế hợp nhất của công ty trong quý 4/2022 ghi nhận lỗ hơn 60 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 190 tỷ đồng.

Trong văn bản giải trình gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, ông Lê Thống Nhất, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Danh Khôi cho biết, nguyên nhân thua lỗ là do trong kỳ doanh thu giảm mạnh.

Hoạt động kinh doanh của công ty chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư và phát triển các dự án bất động sản. Các dự án của công ty đang chịu ảnh hưởng chung từ thị trường bất động sản khi mà giá bán các sản phẩm không tăng, thanh khoản chịu sức ép lớn.

Bên cạnh đó, các dự án này còn phụ thuộc chủ yếu vào chính sách tín dụng của ngân hàng nên với bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đều sẽ tác động lên sự phát triển của dự án.

Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng; chi phí tài chính trong kỳ cũng tăng mạnh, đặc biệt là chi phí lãi vay. Những điều này đã ăn mòn lợi nhuận của công ty này trong quý 4.

Lũy kế năm 2022, Tập đoàn Danh Khôi ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 6,3 tỷ đồng, giảm 97% so với năm 2021. Với kết quả này, năm 2022, Danh Khôi chỉ thực hiện 3% kế hoạch lợi nhuận đã đề ra hồi đầu năm.

Kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã: LDG) trong năm 2022 cũng không hoàn thành chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận. Trong quý 4/2022, doanh thu thuần của LDG chỉ đạt 46,8 tỷ đồng, giảm tới 84% so với cùng kỳ năm trước. Lỗ ròng gần 39 tỷ đồng.

Tính chung cả năm 2022, doanh thu thuần LDG chỉ ở mức 276 tỷ đồng, giảm 55% so với năm 2021. Trong đó, phần lớn doanh thu đến từ hoạt động xây dựng, còn mảng cung cấp dịch vụ và môi giới cùng với doanh thu từ bán hàng hóa bất động sản giảm đáng kể.

Năm 2022, LDG ghi nhận lãi ròng 4 tỷ đồng, giảm 98% so với năm trước. Với kết quả này, LDG chỉ thực hiện được 12% kế hoạch doanh thu và 1,2% kế hoạch lợi nhuận năm.

Không chỉ riêng 2 doanh nghiệp phát triển bất động sản trên ghi nhận doanh thu, lợi nhuận suy giảm mạnh trong quý 4/2022 và cả năm 2022 mà nhiều doanh nghiệp trong ngành này cũng ghi nhận lợi nhuận đi lùi. Ngay cả những doanh nghiệp phát triển bất động sản báo lãi hàng nghìn tỷ đồng như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Nhà Khang Điền cũng đều có lợi nhuận đi xuống.

Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản sụt giảm. (Ảnh: Minh Nghĩa/TTXVN)

Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM) dù giữ vị trí quán quân về doanh thu song mức 62.392 tỷ đồng trong năm nay vẫn thấp hơn 27% so với mức đạt được năm 2021. Sự sụt giảm về doanh thu trong khi chi phí tài chính tăng gần 60% đã khiến lợi nhuận của công ty giảm 26%, ở mức 21.300 tỷ đồng trong năm 2022.

Hay Novaland cũng có lợi nhuận giảm tới 34% trong năm 2022, chỉ còn khoảng 2.293 tỷ đồng; Nhà Khang Điền giảm lợi nhuận 10% còn hơn 1.081 tỷ đồng; Tập đoàn Đất Xanh cũng chỉ lãi 469 tỷ đồng, giảm 70%...

Theo dữ liệu tổng hợp của Công ty cổ phần Chứng khoán BSC, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận sụt giảm mạnh trong quý 4/2022 khi giảm tới 49,8% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu hiện rõ.

Ngóng chờ “giải cứu”

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng và Thương mại Lê Thành, hiện nay tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về vốn. Trong đó, vấn đề tắc vốn lớn nhất là bán hàng không ra, trong khi đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất, quyết định câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Nguyên nhân của tình trạng này là do ảnh hưởng của những biến động mạnh của thị trường trong thời gian qua, dẫn đến tâm lý của người dân không dám xuống tiền.

Nhiều người dân còn chờ đợi xem giá sản phẩm bất động sản còn có thể rẻ hơn không. Trong khi đó, 2 nguồn vốn lớn tiếp theo của các doanh nghiệp bất động sản là ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp cũng đang bị ách tắc.

[Bất động sản tồn kho chỉ còn ở phân khúc căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng]

“Trái phiếu, cổ phiếu đang bị tắc thì chúng ta đã thấy rõ rồi; còn nguồn vốn vay từ ngân hàng cũng rất khó. Bởi lẽ, các ngân hàng đang đẩy mạnh kiểm soát rủi ro, nên kiểm soát rất chặt chẽ các dự án bất động sản. Dự án nào khả thi lắm mới cho giải ngân, tuy nhiên khâu kiểm định lại kéo dài rất lâu. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản đang bị tắc vốn và rất khó khăn," Giám đốc Công ty Xây dựng và Thương mại Lê Thành cho biết.

Hậu quả là nhiều dự án buộc phải dừng triển khai, do không có tiền. Trong đợt Tết vừa qua, các nhà thầu lớn hầu như không được chủ đầu tư thanh toán, do đó các nhà thầu lại không có tiền để trả cho các thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng... Điều này ảnh hưởng dây chuyền, không chỉ ảnh hưởng đến thu nhập của người lao động, mà còn kéo theo các ngành nghề khác sụt giảm thu nhập, nhu cầu tiêu dùng nội địa giảm mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) đánh giá, năm 2022 là năm mà tính chất khó khăn ở mức khắc nghiệt nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, khó khăn liên quan đến pháp lý chiếm tỷ lệ đến 70%; và tiếp đến là câu chuyện khó tiếp cận nguồn vốn.

Chủ tịch HOREA cho biết, thời gian qua, có tình trạng nhà thầu dừng triển khai dự án khiến nhiều công nhân mất việc. Nhiều doanh nghiệp buộc phải giảm tới 50-80% nhân sự, giảm lương. Không ít doanh nghiệp muốn vay tiền trả lương tháng 13 cho công nhân cũng khó.

Đại diện HOREA cũng cho rằng, trong số các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp từ phía Ngân hàng Nhà nước, cơ cấu thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi phí, giữ nguyên nhóm nợ là cực kỳ quan trọng. Các doanh nghiệp sợ không phải lãi suất cao mà không được tiếp cận vốn ngân hàng.

Trong khi đó, thời gian tới, các ngân hàng ấn định vốn cho vay trung dài hạn còn ít hơn, điều này càng khiến doanh nghiệp thêm khó khăn. Bởi lẽ, từ ngày 1/10/2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%.

Đến 1/10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này có nghĩa là nguồn lực cho vay ngày càng ít đi trong khi các doanh nghiệp đang kiệt quệ tài chính.

Do đó, đại diện HOREA cho biết sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho giãn thêm thời gian thực hiện Thông tư 22 để hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm khó khăn này. Đồng thời, sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước xây dựng Thông tư riêng, trong đó có cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ.

“Chúng tôi nhìn nhận bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự vận động, nỗ lực và chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán. Tuy nhiên, với những khó khăn hiện nay, ngành bất động sản rất cần sự vào cuộc của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các Bộ ngành để tìm giải pháp, tháo gỡ vướng mắc. Năm 2023 là năm bản lề, mang tính sống còn của doanh nghiệp bất động sản," Chủ tịch HOREA nói.

Trước tình trạng khó khăn liên quan đến vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản, dự kiến ngày 8/2 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ có buổi làm việc với các tổ chức tín dụng và các Hiệp hội, doanh nghiệp ngành này để tìm cách tháo gỡ vướng mắc.

Kết luận phiên họp Chính phủ thường kỳ với các địa phương tháng 1/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời cho biết sẽ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng Hai này.

Giới doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng, bên cạnh những giải pháp khơi thông dòng vốn, Chính phủ, Bộ ngành và các địa phương sẽ có các giải pháp mạnh mẽ hơn trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho ngành. Bởi lẽ, hơn 70% khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều liên quan đến vấn đề pháp lý dự án. Đây được xem là vấn đề mấu chốt quyết định đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 cũng như thời gian tới./.