Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), có tới 46% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với hơn 12.372 tỷ đồng. Sang năm 2024, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Áp lực đáo hạn tiếp tục “bủa vây” nhóm ngành bất động sản trong bối cảnh thị trường vẫn ảm đạm.

Sắp kết thúc năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng ngồi không yên về trái phiếu đến hạn thanh toán. Bởi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế vào ngày 31/12/2023.

Nghị định 08 nhằm bình ổn lợi ích doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư mua trái phiếu; trong đó, nổi bật là quy định giúp doanh nghiệp có cơ sở pháp lý để đàm phán với nhà đầu tư và cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, giảm áp lực trả nợ.

Từ đó, doanh nghiệp có thời gian để điều chỉnh quy mô hoạt động, khôi phục sản xuất kinh doanh để tạo ra dòng tiền trả nợ.

Tuy nhiên, đến hết ngày 31/12/2023, có 3 nội dung quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định 65) sẽ có hiệu lực trở lại.

Cụ thể là xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và giảm thời gian phân phối trái phiếu. Điều này khiến các chuyên gia e ngại “phao cứu sinh” tạm thời của doanh nghiệp sắp không còn nữa.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải liên tục xoay vần nhiều cách để đưa khoản nợ trái phiếu ngắn hạn về không hoặc đang chậm thanh toán với nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh nhận xét, các quy định của Nghị định 65 rất chặt chẽ, dẫn đến việc thị trường bất động sản cuối năm 2022, đầu năm 2023 gần như chững lại, khiến nhiều doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu. Điều này khiến cả người mua và bán đều gặp khó khăn.

Trong lúc thị trường chưa vượt qua được khó khăn thì Nghị định 08 sắp hết hiệu lực, việc tiếp tục có hiệu lực trở lại của Nghị định 65 trong năm 2024 sẽ khó lòng đem lại kết quả tốt do chưa thực sự phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam.

Điển hình như việc yêu cầu doanh nghiệp bắt buộc phải có xếp hạng tín nhiệm mới được phát hành trái phiếu là điều kiện quá ngặt nghèo trong bối cảnh hiện nay. Điều này có thể dẫn đến hệ luỵ khiến nhiều doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu và phá sản - ông Thịnh nêu vấn đề.

Theo dẫn chứng của chuyên gia này, một số quốc gia như Singapore không bắt buộc doanh nghiệp phải xếp hạng tín nhiệm mà chỉ khuyến khích các doanh nghiệp phát hành có xếp hạng tín nhiệm. Nếu đặt doanh nghiệp vào tình thế bắt buộc thì sẽ gây nhiều khó khăn và hệ luỵ cho thị trường.

Hay như với thị trường phát triển như Nhật Bản cũng như vậy, nhà đầu tư phải là người biết đọc báo cáo tài chính, có thể đưa ra phân tích rủi ro lãi suất để đưa ra lựa chọn đầu tư an toàn và chịu trách nhiệm hoàn toàn với quyết định đầu tư của mình.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp phải là người có hiểu biết về thị trường và nắm được bản chất của trái phiếu, cổ phiếu, có khả năng đánh giá, phân tích, đưa ra các quyết định đầu tư và tự chịu trách nhiệm trước quyết định đó.

Chỉ còn gần 2 tuần nữa là Nghị định 08 hết hiệu lực, doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn do không thể phát hành trái phiếu, không trả được nợ rất có thể khiến thị trường bất động sản kéo dài thêm thời gian khó khăn, thậm chí rơi vào khủng hoảng. Bởi vậy, theo ông Thịnh, cần tiếp tục gia hạn Nghị định 08 lâu hơn để điều hoà thị trường ổn định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đề xuất, để khơi dòng tài chính bất động sản, cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.

Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản chia sẻ, chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó.

Theo ông Toản, "cục máu đông" của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2023 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08 nhưng hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các chuyên gia chứng khoán, thời gian qua, nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã xử lý tốt khi phải đối mặt với cơn khủng hoảng. Nhiều doanh nghiệp đã đưa dư nợ trái phiếu về mức an toàn.

Mặc dù vậy, còn không ít doanh nghiệp vẫn đang phải “loay hoay” xử lý vấn đề dòng tiền và đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn khá lớn trong năm 2024. Nhưng nhóm chuyên gia này không đánh giá quá tiêu cực vì cho rằng thị trường huy động vốn đã tốt lên, các doanh nghiệp có thể huy động dòng tiền dễ hơn thời điểm trước đây.

Năm 2024, trái phiếu doanh nghiệp được nhận định vẫn là một vấn đề cần được quan tâm. Trong ngắn hạn, doanh nghiệp vẫn cần dựa vào nguồn vốn ngân hàng để phát triển. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần có thêm thời gian dài để tái cơ cấu trước khi hồi phục hoàn toàn và phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Từ đó, phát huy tốt vai trò là một kênh huy động vốn quan trọng đối với doanh nghiệp.

Hội Môi giới Bất động sản cho biết, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang nỗ lực kéo dài thời gian để tái cấu trúc nợ thông qua hoạt động phát hành, mua lại trái phiếu doanh nghiệp và đàm phán gia hạn đáo hạn. Để thoát khỏi nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động lên phương án trả nợ trái phiếu, khơi thông mấu chốt quan trọng nhất là niềm tin của khách hàng.

Các chuyên gia nhận định, nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành việc tái cấu trúc tài chính, đặc biệt là giảm tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp trong cơ cấu nguồn vốn. Đây là nền tảng để doanh nghiệp có thể phục hồi mạnh mẽ trong chu kỳ sắp tới khi mà các chính sách có sự “thẩm thấu” rõ rệt vào thị trường; tạo phân hóa lớn về cơ hội cho doanh nghiệp có cấu trúc nguồn vốn bền vững hơn.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước bởi việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Muốn tránh nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng cơ hội tái cơ cấu lại các khoản nợ; nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường - chuyên gia khuyến cáo.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác đến từ Quỹ đầu tư bất động sản (REIT), Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài./.